Hypothèques

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Re: Hypothèques

Message par ZeVal » 01 mars 2023 11:31

jl32 a écrit :
01 mars 2023 10:23
Cela serait très utile pourtant et pour de multiples raisons …
Comme?

On vient de signer la vente de notre appartement actuel, belle opération au passage, les voisins, le promoteur qui nous l'a vendu il y'a moins de 5 ans, les autres habitants de la PPE, etc... n'ont pas besoin de savoir ce qu'on s'est mis dans la poche.

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Hypothèques

Message par jl32 » 01 mars 2023 13:44

« À ce prix là l’appartement va se vendre très vite, il faut vous décider tout de suite ! » affirme l’agent immobilier…
Sauf que si tu viens d’arriver dans le secteur (certains veulent acheter rapidement sans passer par la case location, les anglais ont l’habitude de faire cela), quelques semaines de suivi des annonces ne suffisent pas pour connaître la fourchette de prix dudit quartier et donc on peut se faire un peu « plumer »

Il y a aussi d’autres arguments évidents mais je sens le public de la salle un peu hostile au débat donc je vais m’abstenir …

Et bonne journée
Mon nouvel avatar ressemble à celui de Lapin Agile mais comme cela est fortuit, que ce n'est pas une tentative pour l'imiter, je le conserve for now.

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Re: Hypothèques

Message par FastFR » 01 mars 2023 13:50

Effectivement tu es sur un terrain glissant en parlant chiffres en Suisse.

Idem pour les salaires. Certains pays ont pour coutume d'afficher les salaires de tout le monde, ou d'avoir des applications et quand tu passes dans un quartier donné tu vois toutes les dernières transactions effectuées qui te donnent un bon indice des prix.

Mais ici en Suisse... on veut bien savoir combien gagne son voisin mais on ne veut pas communiquer son revenu

Bon la bonne nouvelle, c'est que ceux qui ont vraiment besoin de connaître le prix de vente, je parle bien entendu des impôts, eux savent à combien c'est signé la transaction :mrgreen: sauf si il y a eu un petit montant passé sous la table :lol:

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Re: Hypothèques

Message par ZeVal » 01 mars 2023 13:55

jl32 a écrit :
01 mars 2023 13:44
« À ce prix là l’appartement va se vendre très vite, il faut vous décider tout de suite ! » affirme l’agent immobilier…
Sauf que si tu viens d’arriver dans le secteur (certains veulent acheter rapidement sans passer par la case location, les anglais ont l’habitude de faire cela), quelques semaines de suivi des annonces ne suffisent pas pour connaître la fourchette de prix dudit quartier et donc on peut se faire un peu « plumer »

Il y a aussi d’autres arguments évidents mais je sens le public de la salle un peu hostile au débat donc je vais m’abstenir …

Et bonne journée ImageImageImageImageImageImage

Se faire plumer en achetant de l'immobilier? Peut être sur l'état. Sur le prix, ça me parait compliqué. Le marché est petit en Suisse, si un objet est hors marché d'un point de vue tarifaire, même la banque te le diras en montant le financement.

Par contre, les autres arguments m'intéressent, vraiment!

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Re: Hypothèques

Message par Nagata-San » 01 mars 2023 15:11

Ton courtier hypothécaire ou banquier va déjà te donner une bonne idée d'à quel point tu es dans le tir, entre les trois softwares de calculs, l'historique disponible et son expérience, c'est une question que tu peux lui poser, il répondra en fourchette mais déjà, c'est un très bon indicateur.

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Re: Hypothèques

Message par ZeVal » 01 mars 2023 19:26

FastFR a écrit :
01 mars 2023 13:50
Effectivement tu es sur un terrain glissant en parlant chiffres en Suisse.

Idem pour les salaires. Certains pays ont pour coutume d'afficher les salaires de tout le monde, ou d'avoir des applications et quand tu passes dans un quartier donné tu vois toutes les dernières transactions effectuées qui te donnent un bon indice des prix.

Mais ici en Suisse... on veut bien savoir combien gagne son voisin mais on ne veut pas communiquer son revenu

Bon la bonne nouvelle, c'est que ceux qui ont vraiment besoin de connaître le prix de vente, je parle bien entendu des impôts, eux savent à combien c'est signé la transaction :mrgreen: sauf si il y a eu un petit montant passé sous la table :lol:
Disons que cette histoire de "prix/quartier" est un indicateur peut-être. Mais c'est tout.

C'est comme toujours dans le commerce: il y a un vendeur et un acheteur. Et il n'y a que ces 2 acteurs qui peuvent définir ce qu'est un "bon" prix.

On a vendu au dessus de la valeur des biens du quartier chez nous. Mais ca semblait justifié, puisque ça s'est vendu.

Au passage, effectivement, le sujet du salaire est un tabou en Suisse. Perso c'est une information que je ne partage pas en dehors de notre foyer. Après, libre à toi d'annoncer ton salaire ici ;)

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Re: Hypothèques

Message par FastFR » 01 mars 2023 20:15

Tu as mal interprété mon message, j’explique juste à JL32 la mentalité suisse par rapport aux chiffres.

Maintenant pour te répondre, je ne suis pas d’accord avec toi sur le prix de l’immobilier avec un acheteur et un vendeur, qui définit un prix. Je ne sais pas dans quelle région tu vis, mais dans une région comme Genève, La Côte et la Riviera (c’est un exemple), tu as une catégorie de personnes (souvent de riches étrangers / expatriés) qui sont prêts à surenchérir sur un bien pour diverses raisons qui les regardent (coup de cœur, quartier particulier, proximité écoles/travail/aéroport, etc.). Si tu prends par exemple aux US, les gens sont habitués la-bas à ce que la même maison situées à deux rues peuvent avoir un prix significativement différents juste parce que dans un cas l’école publique qui est attachée à leur zone est mauvaise, alors que l’autre rue est reliée à une école de très bonne réputation. A partir de ce moment le marché n’est plus correct car cela fausse la réalité. Et contrairement à toi peut-être, je connais plusieurs personnes dans ma région, ou quand ils ont fait une “bonne affaire” en vendant en dessus du prix “réel” du marché, et bien ils aiment s’en vanter (ce n’est pas une critique, juste une constatation). Et à partir du moment où ce phénomène n’est plus isolé, et bien le marché corrige ses prix. Quand je vois actuellement un appartement de 4,5 pièces (donc 3 chambres) à Nyon, environ 120m2, avec une terrasse, mais rien de “fancy” et aucune vue sur le lac, affiche a + de 1.5 millions (Francs suisses bien évidemment)… est ce que c’est normal et que ça les vaut ? A mon avis, clairement pas. Maintenant si tu as une personne qui a besoin de se loger, a les finances pour, et se dit que de toute façon il fera encore un profit en le revendant en repartant dans son pays d’origine quelques années plus tard… et bien ça se vend. Mais ce sont rarement des locaux qui peuvent se le permettre. Primo il faut les fonds propres, secundo il faut les revenus suffisant (dans ce cas précis, déjà plus de CHF 250k par année) pour répondre au calcul de la charge financière effectué par les banques.

Personnellement je trouve intéressant une application comme Zillow aux US qui te donne les prix de vente par rues, ainsi que les biens à vendre. De cette manière tu te promènes dans des zones particulières, tu sais de suite si tu en as les moyens, et voir ce qui se trouve en vente.

Concernant les salaires, il y a des endroits où les salaires du CEO à la femme de ménage sont affichés a l’intérieur de l’entreprise. Perso je trouve cela très bien car 1) ça coupe toute discussion de jalousie 2) ça assure une égalité salariale (et assure aucune discrimination hommes - femmes).

Finalement je pourrai te donner mon salaire annuel, mais ça ne te donnerait pas réellement mon revenu. Car en Suisse, le salaire annuel est une chose, mais la LPP et les différents autres avantages peuvent représenter un montant non significatif. Par exemple entre un plan LPP “minimum légal” et un plan fortement amélioré qui plus est est pris en charge a 66% par l’employeur et 33% par l’employé, cela peut représenter des chiffres relativement important selon ton salaire.

Et en réalité je ne mettrai jamais mon salaire sur ce forum, pour la simple et bonne raison qu’il y a plusieurs “voyeurs” (des visiteurs non enregistrés et avec des intentions par toujours correctes), et j’ai fait une fois l’erreur de parler de rabais (Skoda pour rappel) et cela m’a coûté une réduction de mon rabais de bon client car un frustré a dénoncé mon vendeur à l’importateur :mrgreen: donc plus jamais de chiffres ici

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Re: Hypothèques

Message par blake_ch » 02 mars 2023 00:10

Il y a le prix affiché dans l'annonce et le prix auquel s'est réellement vendu le bien.

Cela fait 2 ans que nous cherchons une villa. J'ai vu énormément d'annonces. Avec le temps, je commence à sentir si un prix paraît justifié ou non (on cherche dans un secteur assez petit). Mais voilà, certaines annonces apparaissent, disparaissent,... Impossible de savoir à première vue si le bien a été vendu ou non (parfois les propriétaires renoncent à vendre pour le moment, finalement) et si oui à quel prix. Vu notre secteur de recherche, un peu de réseautage permet d'avoir quelques indices supplémentaires ce qui aide à vite évaluer si le prix de vente d'un bien paraît adéquat ou non.

Maintenant, comme il a été dit, pour une vente il faut être deux... Même 3, quand on compte la banque, qui va très vite faire sa propre évaluation pour savoir le crédit max accordé. Et pour ma part, on a souvent vu la banque évaluer bien plus bas que ce que les vendeurs en demandaient.

Le juste prix ? Celui qu'on sera prêt à (et capable de) mettre pour le bien qu'on voudra absolument.

Nous on cherche une villa individuelle. La quantité d'offres sur le secteur reste limitée donc les objets sont plutôt bien côtés. Mais chaque situation est différente, un bien peut avoir ce petit plus qui justifie 100'000.- par rapport à un autre, ou un vendeur plus ou moins pressé et donc plus ou moins ouvert à la négociation.

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Re: Hypothèques

Message par ZeVal » 02 mars 2023 07:04

FastFR a écrit :
01 mars 2023 20:15
Tu as mal interprété mon message, j’explique juste à JL32 la mentalité suisse par rapport aux chiffres.

Maintenant pour te répondre, je ne suis pas d’accord avec toi sur le prix de l’immobilier avec un acheteur et un vendeur, qui définit un prix. Je ne sais pas dans quelle région tu vis, mais dans une région comme Genève, La Côte et la Riviera (c’est un exemple), tu as une catégorie de personnes (souvent de riches étrangers / expatriés) qui sont prêts à surenchérir sur un bien pour diverses raisons qui les regardent (coup de cœur, quartier particulier, proximité écoles/travail/aéroport, etc.).
Pour les coups de poker et surévaluation, ça existe partout. La maison qu'on a acheté, en Gruyère, a été littéralement prise d'assaut quand l'annonce est parue.

20 visites en 2 jours, ils ont retiré l'annonce car l'agence se faisait bombarder de demandes.

On a fait notre première visite, puis une 2ème avec nos proches pour confirmer, on s'est positionnés "au prix" affiché, acceptée oralement par le propriétaire.

On attendait donc la confirmation écrite de l'agence (dont la représentante était la lors de l'accord oral).

48h plus tard, on a reçu un coup de téléphone de l'agence pour nous dire qu'ils montaient le prix de 100k parce que "la demande est très élevée sur ce bien" et qu'un couple de jeunes retraités français avait fait une offre au prix + 100k. Comme le propriétaire avait commencé les négo avec nous en premier, il nous laissait une chance de nous aligner.

En activant un peu notre réseau (et notre avocat), on a réussi à les raisonner et à signer au prix. Mais ca aurait clairement été un cas ou la vente aurait été sur-évaluée artificiellement.
Ceci dit, je sais pas comment ils (les retraités) avaient prévu leur financement, mais comme dit plus haut, ça n'aurait pas marché avec notre banque. Notre banquier avait donné son accord sur la base du prix affiché, de l'état, de l'attente (vente à terme sous 2 ans). Sur la base de tous ces paramètres, le prix lui paraissait juste et financiable (sans risque s'entends donc).

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Re: Hypothèques

Message par rbk » 02 mars 2023 08:28

Les banques ne prennent pas de risque, leurs estimations sont sous évaluées. Libre à l'acheteur de prendre la différence en apport personnel et c'est ce qui c'est passé quand j'ai acheté.

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Re: Hypothèques

Message par stef » 02 mars 2023 08:58

jl32 a écrit :
01 mars 2023 13:44
« À ce prix là l’appartement va se vendre très vite, il faut vous décider tout de suite ! » affirme l’agent immobilier…
Sauf que si tu viens d’arriver dans le secteur (certains veulent acheter rapidement sans passer par la case location, les anglais ont l’habitude de faire cela), quelques semaines de suivi des annonces ne suffisent pas pour connaître la fourchette de prix dudit quartier et donc on peut se faire un peu « plumer »

Il y a aussi d’autres arguments évidents mais je sens le public de la salle un peu hostile au débat donc je vais m’abstenir …

Et bonne journée ImageImageImageImageImageImage
Egalement curieux de connaitre les autres arguments évidents :wink:

@Zeval : incroyable ton histoire ! :shock: C'était vraiment pas correct de l'agence immobilière et du vendeur, heureusement ils se sont ravisés.

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Re: Hypothèques

Message par FastFR » 02 mars 2023 09:06

ZeVal a écrit :
02 mars 2023 07:04

Ceci dit, je sais pas comment ils (les retraités) avaient prévu leur financement, mais comme dit plus haut, ça n'aurait pas marché avec notre banque. Notre banquier avait donné son accord sur la base du prix affiché, de l'état, de l'attente (vente à terme sous 2 ans). Sur la base de tous ces paramètres, le prix lui paraissait juste et financiable (sans risque s'entends donc).
Il "suffisait" qu'ils aient suffisamment de fonds propres pour mettre la différence en cash et la banque suivait pour les 80% du montant de l'estimation. Pour la plupart des personnes, c'est juste impossible de rajouter 100k ou 200k de cash aux 20% déjà nécessaire pour faire la différence, mais pour d'autres qui les ont à disposition le jeu en vaut la chandelle. Maintenant, est-ce que c'est sain ?

C'est la même chose dans l'automobile dans certains pays (en Europe, à ma connaissance, il est illégal de mettre officiellement un "mark up" sur le prix catalogue pour un concessionnaire en Europe. Mais je reprends le cas des US ou cela est libéralisé, je ne sais pas ou cela en est à l'heure d'aujourd'hui, mais il y a quelques mois si tu voulais commander un GT3 RS ou un GT4 RS, il fallait mettre $100K en plus du prix catalogue pour recevoir une allocation... et on parle bien d'une concession OFFICIELLE Porsche, et non pas d'un revendeur hors réseau. J'en reviens à ma question qui est aussi bien valable pour l'automobile que pour l'immobilier, si un constructeur fixe le prix de vente officiel d'un modèle à, disons CHF 250K (et cela inclus la marge du concessionnaire) est-il normal (pour ne pas dire intelligent) de le payer CHF 350K juste pour l'avoir avant les autres ? on peut aussi étendre cette réflexion au marché des montres... certains ont eu la stupidité de payer une Swatch 1'000.- balles (je pense que vous voyez exactement du modèle dont je parle :mrgreen: ) juste pour l'avoir quelques temps avant les autres, alors que son prix de vente est de CHF 250.-... et encore on peut se demander si ça les vaut en terme de qualité si je me fie au retour de certains dont la montre qui n'a pas un an est déjà bonne pour la poubelle...

Alors oui je sais... vous allez me dire que c'est l'offre et la demande... mais jusqu'ou peut-on aller pour se faire du fric ? Car pendant ce temps, et on en parle pas beaucoup, il y a des gens qui se retrouvent dans des situations compliquées sans logement ou doivent partir de leur région ou ils sont peut-être né, et/ou ont toute leur famille et amis. Parce que oui, cela est une réalité qui n'est pas très juste.

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Re: Hypothèques

Message par your momo » 02 mars 2023 09:19

Le cas ci-dessus reflète bien le problème de l’offre/demande. Dans les zones de surchauffe, faut pas traîner pour se décider, et faut oublier de négocier à la baisse. J’approuve pas la méthode de revenir sur un accord, même oral. Toutefois un objet rare trouvera toujours quelqu’un pour surenchérir, on a bien senti ça lors de l’achat de notre maison, l’affaire s’est faite en un w-e.

On savait jusqu’où la banque suivrait, car ça faisait quelques années qu’on cherchait ce type de bien sur 3-4 communes des alentours. On avait donc évalué quelques biens potentiels - souvent valorisés 10-15% plus bas par l’établissement financier.
Le paradoxe étants que sur notre commune il y avait eu pratiquement aucune vente, ni construction de villa entre 2005 et 2013 date de notre achat, du coup le prix au m2 était plus bas que dans les communes avoisinantes. Donc quand l’objet s’est présenté, avec un prix dans le tir, on a fait vite et on a bien fait.
Depuis les constructions ont démarré, les ventes on repris et le prix du m2 s’est ajusté sur les communes avoisinantes - voir plus car on est mieux lotis quand aux transports et services.

Tout ça pour dire que l’achat d’un bien immobilier requière de définir ce qu’on cherche, de s’informer déjà en faisant évaluer quelques biens pour voir dans quelle proportion ils sont financés. Ce point donne une bonne idée de ce qui est le prix supportable - et c’est pas forcément le prix payé pour la villa voisine…
Il y aura toujours des gens pour surenchérir, donc c’est pas en les suivants qu’on se rend service. Ah oui il faut évidemment de la patience, car c’est rare que tout joue sur le premier objet.
On a mis 3 ans pour acheter notre appart et 4 ans pour trouver une villa, mais aucun regret sur les deux objets.
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Re: Hypothèques

Message par blake_ch » 02 mars 2023 09:58

FastFR a écrit :
02 mars 2023 09:06
Pour la plupart des personnes, c'est juste impossible de rajouter 100k ou 200k de cash aux 20% déjà nécessaire pour faire la différence, mais pour d'autres qui les ont à disposition le jeu en vaut la chandelle. Maintenant, est-ce que c'est sain ?
On peut même dire, que sur le marché des villas individuelles, au prix moyen actuel, il n'y a pas beaucoup d'acheteurs qui ont les revenus nécessaires pour que la banque prête les 80% nécessaires. Avec le calcul de charges théoriques qui ne doit pas dépasser le tiers du revenu, on se rend très vite compte que pour acheter une villa à 1.2M, il faut avoir de jolis salaires pour que la banque accepte de prêter presque 1M.

Dans ce genre de situation, la banque ne peut dépasser donc un certain % et c'est à l'acheteur d'avoir les fonds-propres manquants. C'est typiquement notre cas et on constitue des réserves supplémentaires. Le seul petit problème ces dernières années, c'est que le prix des biens a monté + vite que les capacités d'épargne, donc l'accessibilité à ce genre de bien diminue. Et la situation ne va pas s'améliorer.

Je rajoute encore que souvent les biens sont vendus dans leur jus, et qu'en plus de pouvoir supporter un certain prix d'achat, il faut anticiper de grosses dépenses en rénovation/entretien. Il n'est pas rare de devoir budgétiser 100k ou plus sur un bien déjà très cher.

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Re: Hypothèques

Message par ZeVal » 02 mars 2023 11:38

blake_ch a écrit :
02 mars 2023 09:58
FastFR a écrit :
02 mars 2023 09:06
Pour la plupart des personnes, c'est juste impossible de rajouter 100k ou 200k de cash aux 20% déjà nécessaire pour faire la différence, mais pour d'autres qui les ont à disposition le jeu en vaut la chandelle. Maintenant, est-ce que c'est sain ?
On peut même dire, que sur le marché des villas individuelles, au prix moyen actuel, il n'y a pas beaucoup d'acheteurs qui ont les revenus nécessaires pour que la banque prête les 80% nécessaires. Avec le calcul de charges théoriques qui ne doit pas dépasser le tiers du revenu, on se rend très vite compte que pour acheter une villa à 1.2M, il faut avoir de jolis salaires pour que la banque accepte de prêter presque 1M.
C'est vrai maintenant, ça l'était moins il y'a 12-18 mois quand les taux étaient ridiculement bas. Certaines banques (dont des Cantonales...) se sont fait épingler pour "largesses" au niveau des attributions... A priori, la règle du 5% d'intérêts + 1% de frais + 1% d'amortissement qui devrait être appliquée ne l'était pas de manière très stricte...

Avec a la clé l'accès à la propriété à des gens dont le revenu, en théorie, ne le permettrait pas.

Tu ajoutes à ça un marché de base assez tendu et tu obtiens l'explication de l'envolée des prix ces 3 dernières années.

Est-ce que les prix vont se tasser et redescendre un peu? Difficle à dire. Mais ça va se stabiliser en tout cas je pense..

Fun fact: notre banquier nous racontait qu'ils ont du renouveller des hypo courtes avec certains clients (des trucs signés en 2020 pour 3 ans avec un taux débile)... Et les clients toussent parce que passer de 0.8% à 2.8% sur une dette d'1mio, "c'est pas possible avec notre budget mensuel". :roll:

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