Hypothèques

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torrentmt
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Re: Hypothèques

Message par torrentmt » 01 sept. 2021 07:01

Jai trouvé un logement (en cours de construction, PPE, livraison pour été 2023) et je suis en train de faire la tournée des banques pour le financement.

L'appartement sera ma nouvelle résidence principale. J'ai un 3ème pillier, je suis salarié, célibataire.

Plusieurs appartements sont disponibles et les prix augmentent en fonction des étages. Je devrai financer avec le 2ème pillier si je veux monter dans les étages.

Avez vous des conseils particuliers à partager ?

Comme mise en bouche, je suis en train de lire ce thread (~200 messages).

Bonne journée

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ze_shark
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Re: Hypothèques

Message par ze_shark » 01 sept. 2021 07:10

Ne pas toucher à son deuxième pilier.

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Huntox
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Re: Hypothèques

Message par Huntox » 01 sept. 2021 09:16

ze_shark a écrit :
01 sept. 2021 07:10
Ne pas toucher à son deuxième pilier.
Si c'est une petite partie et qu'il est prévu de la rembourser avant l'âge de la retraite, je ne pense pas que ce soit un souci pour obtenir le bien qu'on désire. Si c'est pour y mettre toutes ses billes, il y a effectivement un risque, mais le calcul n'est pas simple entre "combien m'aurait rapporté cette part du 2ème pilier si je ne l'avais pas retirée et cette même part investie dans un bien qui prend entre 3% et 5% de valeur par année. Attention néanmoins à l'impôt généré par ce retrait du 2ème pilier.

Je connais des exemples de personne qui ont mis le maximum de leur LPP dans un bien qui a pris une valeur conséquente et la vente finance une retraite bien méritée. Ca a rapporté bien plus que si le 2ème pilier n'avait pas été touché. Sauf que je pense que ça c'était avant et que vu la valeur des biens et qu'on est jamais très loin d'une bulle, je pense que cela ne fonctionnera plus.

Pour le financement, ça m'a fortement dérangé, mais j'ai perdu beaucoup de temps par moi-même, pour négocier, comprendre et obtenir des résultats pour comparer, puis je suis passé par un courtier "pour voir" et ses offres et conditions étaient imbattables par rapport à ma situation. Je n'aurais jamais pu trouver les mêmes conditions par moi-même. Aucune commission à verser puisque le service était intégré à la vente du bien (on peut dire que la commission était déjà payée).

Bonne réflexion sans précipitation.

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Re: Hypothèques

Message par Trand-27 » 01 sept. 2021 10:02

ze_shark a écrit :
01 sept. 2021 07:10
Ne pas toucher à son deuxième pilier.
Huntox a précisé le "devenir du retrait" sur le long terme.

Je me permettrai d'y ajouter une vision court-terme, c'est à dire en cas de "pépin"

Le 2ème pilier couvre le risque d'invalidité (entre autres), et selon la forme du plan de prévoyance, un retrait peut entrainer une diminution substantielle des prestations. Il faudra se renseigner auprès de sa caisse pour savoir si le plan est calculé en primauté de cotisation ou de prestation. Dans le premier cas, une petite assurance supplémentaire (Prise en charge des amortissements en cas d'incapacité de travail) me semble une option prudente.

Mais si on en a la possibilité (=Les moyens) , c'est effectivement mieux de ne pas y toucher.
torrentmt a écrit :
01 sept. 2021 07:01

Plusieurs appartements sont disponibles et les prix augmentent en fonction des étages. Je devrai financer avec le 2ème pillier si je veux monter dans les étages.
C'est un lieu ou tu vas vivre que tu achètes. Je ne connais pas la configuration des lieux, mais si j'"extrémise" entre un rdc vue sur le parking, et un 3ème étage vue sur les montagne, ça vaut bien de puiser un peu de 2ème pilier. Après c'est à toi de voir ce que tu préfère, quels compromis tu es prêt à faire, et à l'opposé, quels sont tes "indispensables" pour te sentir bien chez toi.

Pour ma part j'ai acheté cette année, on est passé par un courtier (=qui nous a forcément vendu une assurance) et on fait donc un amortissement indirect. Cela a évidement un coût (C'est avantageux fiscalement, mais parce qu’on déduit +, et donc on paye +, est-on gagnant?) , mais c'était une solution adapté à notre situation. Et chaque situation est différente :wink:

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Re: Hypothèques

Message par blake_ch » 01 sept. 2021 10:43

Félicitations.

Bien faire le tour des banques, car il y a toujours moyen de grappiller quelques dixièmes d'intérêt. Perso je n'ai pas aimé cette phase de marchandage, car au final on a besoin d'une banque pour financer mais c'est une étape nécessaire (au moins avoir plusieurs propositions à comparer).

Dans les fonda à sortir, privilégier le 3e pilier avant le 2e.

Je ne suis pas entièrement d'accord sur le principe de ne pas retirer son 2e pilier. Il faut vraiment voir selon son âge et sa situation. C'est idéal si on a pas besoin d'y toucher.

Mais il est également possible d'y remettre les fonds retirés, et c'est pourquoi il faut faire un calcul exact de ses charges après l'achat, afin de voir quelle marge d'épargne on aura et en combien de temps on peut revenir à la situation initiale de son 2e pilier. Selon les montants, cela peut être fait en quelques années, et si tu es dans la trentaine-quarantaine, en bonne santé et situation stable, le risque d'avoir un pépin est plutôt faible. Il serait dommage de passer à côté d'une belle opportunité en attendant d'avoir plus de fonds propres.

Corrigez-moi si je me trompe.

Dans notre cas, on a pu acheter un appartement en PPE en utilisant uniquement notre épargne et 3e pilier, mais étant actuellement à la recherche d'une villa on aura pas le choix que d'utiliser nos 2e pilier vu les montants actuels des biens. Et on n'hésite pas trop à le faire, en ayant analysé notre situation.

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Re: Hypothèques

Message par autobahn » 01 sept. 2021 14:02

Oui, tout à fait d'accord, la question du 2ème pilier, c'est surtout par rapport à l'âge et la capacité d'y re-contribuer par la suite.

Personnellement, je l'avais mis initialement en nantissement mais l'ai finalement retiré au cours des travaux pour financer quelques plus-values. Mais à 35 ans, et avec un montant du 2ème limité, c'est plus facile à prendre comme décision que si j'avais été plus âgé et cotisé plus longtemps.

Pour la banque, il y a deux critères de choix: le taux et combien cette banque veut bien te prêter. Contrairement aux croyances et à la théorie, certaines peuvent prêter plus que d'autres, ce qui vaut le coup avec les taux actuels. Cela peut aller de critères différents pour le taux d'effort à l'évaluation du bien que tu veux financer. Dans ton cas, cela pourrait te permettre d'emprunter plus pour les mêmes fonds propres et simplement de mettre ton 2ème pilier en nantissement.

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Re: Hypothèques

Message par Nagata-San » 01 sept. 2021 14:22

Je favorise le nantissement autant que possible pour mes clients, spécialement ceux qui ne sont pas en primauté de prestations.
Ensuite, nous faisons jouer la concurrence en fonction des besoins immédiat mais aussi à 5 ans (travaux ? revente ? achat seul ou commun ?) afin de ne pas négliger les notions autres que taux/dette, mais aussi frais, situation familiale, fiscale, pénalités ou non ou encore engagements liés demandés ou valeur retenue du bien. Vu jusqu'à 400k d'écart d'estimation (et donc quasi 350k de prêt) entre deux etablissements.

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Re: Hypothèques

Message par juliencor » 01 sept. 2021 14:43

Trand-27 a écrit :
01 sept. 2021 10:02

Pour ma part j'ai acheté cette année, on est passé par un courtier (=qui nous a forcément vendu une assurance) et on fait donc un amortissement indirect. Cela a évidement un coût (C'est avantageux fiscalement, mais parce qu’on déduit +, et donc on paye +, est-on gagnant?) , mais c'était une solution adapté à notre situation. Et chaque situation est différente :wink:
Pour info il existe des courtiers en hypothèque qui ne vendent pas d'assurance avec. J'en connais un très bien et je le recommande (MP). Et ce n'est ni un membre de la famille ni une relation professionnelle.
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Re: Hypothèques

Message par torrentmt » 01 sept. 2021 16:39

Merci pour vos premiers messages.

Comme ça va être mon logement principal et que je compte y rester un moment, le choix de l'apart est important.

Les autres acheteurs que j'ai vu dans le showroom, achètent comme un investissement et n'y habiteront pas.

Je suis sur une liste d'attente en cas de désistement. Je prends de l'avance pour peaufiner mon dossier et parfaire mes connaissances dans ce domaine.

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Re: Hypothèques

Message par stef » 02 sept. 2021 09:06

Pour info moi j'ai choisis la banque Raiffeisen en 2019 car c'était le seul établissement dans ma région qui m'a octroyé un crédit hypothécaire avec un taux négocié un an et demi avant la remise des clés (livraison durant été 2020) sans taxes Forward de réservation de taux ou autre. Tu paies les intérêts uniquement lorsque la banque verse l'argent au promoteur à la remise des clés. Peut-être pas le meilleur deal en taux d'intérêt (de toute façon c'est assez bas en ce moment) car au final j'ai signé pour un taux de 10ans mais je paie réellement pour 8 et demi de crédit.

J'ai fais ce choix par sécurité de plus devoir penser à ces taux d'intérêts et me dire c'est bon j'ai mon appart sans me préoccuper de comment sera ma situation financière dans le futur, ma femme étant indépendante c'était plus à risque que moi. Avec le COVID qui est arrivé je pense qu'on a fait le bon choix car notre dossier n'était pas vraiment plus convainquant au printemps 2020.

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Re: Hypothèques

Message par ZeVal » 02 sept. 2021 13:52

Félicitations!

On vient de finaliser l'achat d'une maison dans la région de Bulle. C'était pas prévu, mais l'opportunité était trop belle (et rare!) pour passer à côté.

Avec notre situation (33 et 30 ans, tous les 2 salariés de grosses boîtes, en pleine forme), j'ai pris un bout de mon 2ème pilier. Mais c'est fait en toute connaissance de cause et vu le bien, le risque est quasi nul.

Enfin, pour le financemement: on a pas tout tout bouclé encore, mais on a une offre écrite de la BCF, entrée en action du prêt le 30.6.23 (date à laquelle on touchera effectivement les clés), au taux "actuel", sans forward. Tout se négocie, faut pas hésiter à faire un peu de ping-pong.

Le banquier semblait dire que le produit acheté pèse aussi dans la balance et l'intérêt qu'ils auraient à financer: dans notre cas, ils prennent pas de gros risque: villa individuelle (déjà construite!), quartier à faible densité qui va le rester en tout cas encore 10 ans, etc. C'est tous les voyants au vert pour eux, donc ils sont plus "ouverts" que si on achetait une villa ProLogis sur plan.

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Re: Hypothèques

Message par Nyrvan » 02 sept. 2021 16:18

Ne pas oublier qu'on ne va bientôt plus pouvoir déduire les intérêts hypothécaires, ni les frais de rénovations des impôts et surtout, plus de valeur(s) locative(s) qui s'ajoute(nt) à nos revenus. Enfin !

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Re: Hypothèques

Message par vravolta » 02 sept. 2021 18:59

Pour le retrait du 2e pilier, ca dépend vraiment. En fait, ce qui est très "con", c'est de mettre du cash de coté pour former un apport car il est bien plus rentable de mettre ce cash en rachats de 2e pilier pour ensuite le retirer quand vient le moment d'acheter, avec gros gain fiscal à la clef. C'est ce que j'ai fait = stocker mon épargne en vue d'acheter dans le 2e pilier. Après, j'ai pu négocier un prêt intermédiaire octroyé par ma caisse de 2e pilier pour me rendre les derniers rachats. Le taux = le taux de rendement encaissé dans la caisse => c'est donc économiquement neutre pour la caisse. Et au bout des 3 ans de délai pendant lesquels on ne peut pas retirer sans se faire rectifier sa taxation, retrait effectif du montant apporté. Bilan: lors des rachats, j'ai gagné à chaque fois mon taux marginal d'imposition et lors du retrait final, je n'ai payé que le tiers du taux que j'aurais payé si j'avais gagné cette année là le montant retiré. J'ai donc gagné des dizaines de kCHF dans cette approche. Le hic, c'est que derrière, si je voulais reremplir mon 2e pilier, la déduction fiscale serait moindre car on me remboursera les peanuts d'impot payés lors de la sortie et pas mon taux marginal. Mais c'est là qu'est toute la beauté du truc: on a acheté à mon seul nom (à la base, car l'activité pro de Madame pouvait générer des risques la forçant à payer des millions de sa poche en cas d'erreur). Et donc son 2e pilier que nous avions laissé vivoter sans jamais faire de rachats, reçoit désormais les rachats du couple qui sont donc déductibles et nous permettent encore de récupérer notre taux marginal d'imposition même si en pratique, les rachats ne seraient pas possibles si mon salaire ne tombait pas sur nos comptes = en fait ma femme vit en contribuant très peu au ménage ce qui fait que je ne génère plus d'épargne mais qu'elle en génère un max ce qui lui permet de faire ses rachats.

Donc mon conseil, c'est à chaque fin d'année de mettre son épargne non pas sur un compte mais dans sa caisse de 2e pilier puis de les ressortir au moment où un achat est envisageable. Si la caisse ne veut pas faire de prêt relais, il faut alors arrêter de faire des rachats 3 ans avant de passer à l'acte.

Cette stratégie ne vaut bien sur que dans des caisses à taux de couverture correct et en primauté de cotisation. C'est un poil compliqué et ca nécessite d'anticiper, mais vu l'ampleur des gains, ca vaut largement le fait de se donner cette peine.

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Re: Hypothèques

Message par rbk » 02 sept. 2021 19:29

Nyrvan a écrit :
02 sept. 2021 16:18
Ne pas oublier qu'on ne va bientôt plus pouvoir déduire les intérêts hypothécaires, ni les frais de rénovations des impôts et surtout, plus de valeur(s) locative(s) qui s'ajoute(nt) à nos revenus. Enfin !
Ce serait pour quand ce changement ?

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Re: Hypothèques

Message par Nyrvan » 02 sept. 2021 23:58

Cela fait un moment que cela se mijote aux chambres fédérales mais j'ai lu que le CF avait donné son accord pour la mise en place de ce processus. Normalement, cela devrait encore faire le ping-pong entre les chambres, donc ce n'est pas pour tout de suite. Je dirais 3 à 5 ans.

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