Hypothèques

[Nagata-San]

Les taux ont fait une sacré baisse en fin d'année et qui se maintient, on est bien en dessous des 2%/10ans sur la plupart des dossiers !

Le Saron est pour le moment moins compétitif toujours.

[Leuen]

On doit signer pour une petite tranche pour les 2 ans à venir. Actuellement le SARON est moins intéressant que du fixe. Mais ça devrait changer d'ici la fin d'année, si la BNS poursuit ses baisses de taux.

Qu'en pensez-vous ? Ca vaut la peine de tenter le SARON en tablant sur cette baisse ?

[Leuen]

Bon en fait, en faisant des calculs basés sur les prévisions de la banque, ça ferait une différence de 200.- en faveur du SARON sur deux ans.

Le jeu n'en vaut clairement pas la chandelle dans mon cas je pense.

[blake_ch]

Je n'ai pas de boule de cristal malheureusement. Dans notre cas, nous avions dû renouveller une tranche (moitié) l'année passée en plein dans les taux hauts.

Le banquier pouvait nous proposer un taux fixe légèrement plus intéressant mais nous sommes partis sur le SARON. Et à raison puisque nous profitons déjà de la baisse de mars.

Nous avions aussi profité d'amortir une partie afin de lisser un peu la hausse par rapport aux super taux pré-guerre.

Dernier gros changement, nous avons modifié la durée pour rejoindre la première tranche et pouvoir plus facilement changer d'institut de crédit d'ici là

[Leuen]

Oui pour ceux qui devaient renouveler dans cette période, le choix a du être relativement compliqué.

Pour nous il s'agit de conclure une petite hypothèque en plus car nous avons acheté un bien plus cher. Le but est de l'aligner sur l'autre qui se termine dans deux ans et qu'on fait transférer sur le nouveau bien. On pourra donc renégocier et comparer les offres déjà dans un an. Ce qu'on ne manquera pas de faire car je suis assez déçu de la banque en question sur ce coup là.

[ze_shark]

Pour moi, la règle, c'est qu'on devrait pouvoir payer 3-4% sans que ça fasse vraiment mal.
Tout ce qui est en-dessous, c'est du bonus. Bonus bienvenu, naturellement, mais on ne peut voir les taux post covid comme élevés.

1980: 4%
1991: largement plus de 6%
puis jusqu'en 2008 autour de 3%
ensuite, crise de la dette, QE, et les conditions anormales qu'on vit depuis

Je ne sais pas dans quelles conditions macroéconomiques on pourrait voir un retour des taux à des normales historiques, surtout avec la force du franc, mais il me semble périlleux de faire l'hypothèse que ça ne peut pas arriver sur les durées en question.

[Leuen]

On est bien d'accord et on a tendance à l'oublier ou à ne pas le réaliser. Surtout pour ceux comme moi qui sont devenus propriétaires au moment des taux très bas et qui n'ont connu pratiquement que ça. Ce n'est pas pour rien que les banques continuent de faire leurs calculs en prenant 5%.

[Nagata-San]

Les taux sont montés jusqu'à 8% au début des 2000s - mais les batiments valaient le quart de maintenant, et les dettes étaient en relation.

Nous calculons tout sur 5% + amortissement + entretien usuel (entre 1% et 0.5% selon la vétusté) en fonction des revenus durables.

La réalité c'est que nombre de clients vivent avec le cash restant au lieu de tésoriser au delà de la requête de l'établissement.

J'ai de mon côté toujours fait un 2.5% virtuel, et le cap entre mon taux et ce 2.5% est mis de côté pour un futur amortissement si besoin, ou un nouvel apport si pas besoin d'amortir l'existant.

[Leuen]

Exactement. Quand je vois les prix actuels et donc les montants des hypothèques que certains doivent avoir sur le dos, ça risquerait de piquer un peu si les taux devaient remonter à 3-4% ou plus.

Avec une hypothèque de 1.2 mio à 4%, ça fait du 4k mensuel d'intérets par exemple.

[blake_ch]

On nous a également recommandé de compter un intérêt virtuel de 3%. Tant que ça reste en dessous, c'est de l'épargne, mais si cela devait remonter, ça donne une petite réserve pour "lisser" les coûts.

[ZeVal]

Chez nous, Banque Cantonale, ils ont calculé 5% intérêts, 1% amortissement, 1% entretiens. Ca ne doit pas faire plus de 31% du revenu

On doit renégocier la totalité du truc l'an prochain, je vais commencer à surveiller dès septembre / octobre.

On est auprès du Banque Cantonale par "obligation", on avait un bon taux qu'on voulait pas perdre quand on a vendu / racheté. Mais pour la suite, on verra qui offre la meilleure solution

[vravolta]

La meilleure manière de procéder, c'est juste après avoir emprunté, de mettre toute son épargne possible, et pas juste l'écart entre le taux obtenu et un taux supérieur quelconque, dans un coussin qui doit être dimensionné de telle sorte que si les taux devaient monter au niveau de stress max que l'on a estimé, via un amortissement extraordinaire fait en utilisant le coussin, la mensualité redevienne soutenable financièrement parlant. Ceci implique donc d'avoir déterminé le niveau de taux stressé. Mon avis, mais ce n'est qu'un avis, est que les taux ont durablement baissé post 11 septembre 2001 et que leur régime stable ne sera plus jamais au niveau antérieur de 3-4%. Pourquoi? Car le niveau de dette des états a considérablement augmenté et que des taux durablement à ce niveau entrainerait la faillite de tous les grands états. Vous me direz que la Suisse est peu endettée et donc s'en fiche? Jein. Oui, pris isolément, l'état suisse pourrait se permettre des niveaux de taux élevés. Mais le niveau de taux d'un pays est dépendant du niveau de taux des autres pays. Si la Suisse devait avoir un niveau de taux de 8% pendant que les pays endettés comme l'UE ou les US sont à 4% et tirent la langue pour payer les intérêts, le CHF va s'envoler car il paiera plus et est la devise d'un état bien moins endetté que ses pairs. Et à ce moment là, on ne parlera plus d'un EUR ou un USD plus ou moins autour de la parité mais de taux de change à des niveau du style 0.5 ou en dessous. Certes, notre économie sait s'adapter, mais arrivera un moment où ca ne deviendra plus soutenable et où le bilan de la BNS, déjà monstrueux, ne sera plus soutenable car les respirations du marché feront des variations de son résultat d'un mois sur l'autre qui dépassera le PIB annuel du pays: la grenouille peut certes se gonfler, mais elle ne peut pas atteindre la taille du boeuf.

Je n'ai de nouveau pas de boule de cristal, mais le risque le plus dangereux que je vois en Suisse n'est pas tant sur le niveau des taux qui remonterait à 8% mais sur un changement de fiscalité des hypothèques: soyons lucides, notre système où il n'est pas avantageux de rembourser son hypothèque n'est pas sain. Il revient à gonfler artificiellement le bilan de nos banques, et u passage leurs bénéfices, en échange d'un cadeau fiscal. Dit autrement, l'impot (plus précisément le fait de le réduire) sert à payer les bénéfices des banques. Ce n'est pas sa vocation, et encore moins dans un pays de locataires. Donc le risque sur nos mensualités, il viendra je pense non pas tant de la part intérêt qui augmente mais de la part amortissement qui devra augmenter le jour où l'avantage fiscal se tarira. La bonne nouvelle, c'est que contrairement à une augmentation des intérêts, une augmentation des amortissements est neutre du point de vue de la fortune: quand on paie 1000 d'amortissement, on réduit de 1000 sa dette et donc sa fortune est inchangée. Donc c'est super? Non, c'est bien un risque car l'amortissement n'est en revanche pas neutre en termes de liquidité = les 1000 qu'on amortit, ils ne sont plus disponibles pour autre chose car on les passe de la poche liquide qu'est le compte en banque à la poche illiquide qu'est la fortune immobilisée dans la maison. Donc mon avis est que tot ou tard, la loi va évoluer vers un deleveraging de l'immobilier en Suisse. La solution est simple: il faut anticiper en amortissant même si actuellement ce n'est pas nécessaire (si vous êtes tombés en dessous de 65% de taux d'avance, le fameux premier rang) et pas intéressant fiscalement (on se prend la même valeur locative dans les dents, mais on réduit sa charge d'intérêt).

L'autre risque, c'est la chute du marché immo. Mais pourquoi donc ce marché baisserait vu que la demande reste structurellement plus forte que l'offre et que rien ne permet d'envisager que ca va s'inverser vu qu'il est de plus en plus couteux de construire, que les terrains sont rares, etc.? C'est vrai. Mais il faut se rappeler qu'on est dans une démocratie directe avec une majorité de locataires. Si les prix de l'immo augmentent, les loyers suivent, d'une manière ou d'une autre. Or ces derniers sont plus hauts que les mensualités que l'on paie quand on est propriétaire, y compris amortissement de 2%. Cela signifie qu'actuellement, si un candidat acheteur ne passe pas la rampe du taux d'effort, il ne peut pas acheter et doit donc louer, ce qui lui fait ... un taux d'effort encore plus important que s'il avait acheté. Et le taux d'effort, c'est en fait le critère de soutenabilité de la charge liée au fait de se loger. Donc on arrive gentiment à une situation où, un peu comme avec les primes maladie, les locataires ne peuvent tout simplement plus assumer le niveau des loyers qui se pratiquent chez nous. Les bailleurs ne vont donc plus trouver de dossiers assez solides à qui louer leurs biens. Plutot que de ne louer à personne, ils vont adapter leurs prix, sachant que tant que le loyer reste supérieur à ce qu'ils paient comme charge d'intérêt, et on est actuellement dans des ordres de grandeur que le loyer encaissé est un multiple des intérêts, ca restera rentable. Mais si les loyers encaissés baissent, la valorisation du bien baissera aussi. Et comme le gros du parc immobilier suisse est de la location (vu que nous sommes un pays de locataires), le marché baissera. Donc la menace pour les propriétaires, c'est la baisse de la valeur de leur bien. Pas grave me direz vous vu que l'objectif est de l'habiter, pas de le vendre? Jein à nouveau. Si la valeur du bien baisse, le taux d'avance augmente et donc les banques vont finir par exiger des amortissement extraordinaires pour rentrer dans les clous et une partie des prêts en 1er rang va passer en 2e rang, avec la majoration de taux que ca implique (afin de payer le risque supplémentaire vu que la valeur de la garantie donnée à la banque baisse). Comment se protéger contre ca? En amortissant, encore et toujours.

La bonne nouvelle, c'est que pour tacler tous les risques, la solution est toujours la même: amortir. Ca va à l'encontre de ce qu'on a toujours connu et entendu, mais c'est à mon avis la meilleure solution: ce n'est pas grave, au moment de rentrer sur le marché, d'être au taquet en termes de taux d'avance et taux d'effort. C'est un mal nécessaire car le marché de l'immo suisse est caractérisé par une forte barrière à l'entrée: les fameux 20% de fonds propres à mettre sur la table + le fait de passer le stress test du taux d'effort. Mais droit derrière, il faut s'éloigner du risque en amortissant et le faire encore et encore, même quand ca devient fiscalement peu pertinent. La perte fiscale est relativement faible et le gain en termes de risque élevé. Et au pire, si vraiment vous voulez conserver le gain fiscal, ne dépensez pas le montant que vous auriez du amortir, mais placez le, en vous assurant qu'il vous rapporte plus que ce que vous coutent les intérêts.

[rbk]

Je raisonne à un niveau beaucoup plus terre à terre, quand j'ai acheté mon appartement à Genève, je suis parti sur un amortissement total sur 15 ans.
J'avais 50 ans et nous avions fait de belles opérations avec nos précédentes résidences principales en France ce qui a permi un apport très important.
Je ne sais pas si c'est un bon calcul mais je me dit qu'il est préférable de donner de l'argent à l'état (impôts) qui l'utilise pour faire vivre le pays plutôt qu'en intérêts à une banque.
Dans deux ans je serai à la retraite avec mon logement bien à moi et je ne me ferai plus d'ulcère à l'estomac avec des taux qui peuvent s'envoler.
Je conçois que mon calcul n'est pas optimale mais j'ai joué la sécurité.

[blake_ch]

La situation en Suisse, qui encourage à ne pas amortir son hypothèque, est malsaine.

Il ne faudrait pas une nouvelle hausse des taux, ou beaucoup de propriétaires se retrouveraient en difficulté.

J'espère que la loi sur la réforme de la valeur locative va passer, cela pourrait encourager à amortir les hypothèques.