Pret immobilier pour achat en France?

morg · Message par **morg** » 28 août 2008 09:36

Bonjour,

J'ai l'opportunité d'acheter un appart en France (Annemasse) pour le louer par la suite. Ce serait ma première opération du type, aussi je suis preneur de tout ce que vous avez comme infos pour ce qui est de l'impact sur ma situation (fiscale...) et sur les possibilités de crédits (plutot en France ou en Suisse etc.).
Pour info je suis Francais résident et travaillant en Suisse...

Merci!

Polon · Message par **Polon** » 28 août 2008 12:27

Il y a Credit Agricole Financements et SG Personal Banking à Genève qui sont spécialisés dans le financement immobilier transfrontalier. Sinon, regarde aussi les banques en France.
Après, ben à toi de comparer les offres entre différentes banques.
Au niveau fiscal, j'ignore l'incidence exacte, mais d'un côté tu auras un élément de fortune supplémentaire (l'appart) contre un passif de plus (l'emprunt). Et à force de rembourser l'emprunt, ta fortune nette va forcément augmenter.
A étudier aussi l'impact fiscal des revenus sur l'immeuble (loyers nets encaissés).

morg · Message par **morg** » 28 août 2008 15:12

Polon a écrit :Il y a Credit Agricole Financements et SG Personal Banking à Genève qui sont spécialisés dans le financement immobilier transfrontalier. Sinon, regarde aussi les banques en France.
Après, ben à toi de comparer les offres entre différentes banques.
Au niveau fiscal, j'ignore l'incidence exacte, mais d'un côté tu auras un élément de fortune supplémentaire (l'appart) contre un passif de plus (l'emprunt). Et à force de rembourser l'emprunt, ta fortune nette va forcément augmenter.
A étudier aussi l'impact fiscal des revenus sur l'immeuble (loyers nets encaissés).

Merci pour ta réponse!
Visiblement les établissements en Suisse demandent tous un apport personnel de 20% du montant du bien, contrairement aux établissements en france. Je creuse la question

Message par **ze_shark** » 29 août 2008 06:02

Si je ne m'abuse, la dette est déductible de la fortune, mais les intérêts ne sont pas déductibles des revenus à moins que ce soit ta résidence ?
Les 20% de fonds propre, ça me parait une saine mesure de gouvernance. La crise des subprime, c'est moitié un manque de fonds propres, moitié une charge d'intérêts écrasante.

morg · Message par **morg** » 29 août 2008 08:34

ze_shark a écrit :Si je ne m'abuse, la dette est déductible de la fortune, mais les intérêts ne sont pas déductibles des revenus à moins que ce soit ta résidence ?
Les 20% de fonds propre, ça me parait une saine mesure de gouvernance. La crise des subprime, c'est moitié un manque de fonds propres, moitié une charge d'intérêts écrasante.

Je suis d'accord avec toi sur le principe, mais dans mon cas cela ne m'arrange pas du tout: le bien que j'ai trouvé est auto-financé à partir d'un prêt à 5% sur 18 ans, donc cela ne m'interresse pas du tout d'avoir à apporter du capital.

Bref je cherche

Polon · Message par **Polon** » 29 août 2008 10:03

@ze_shark : c'est ce qu'il me semblait pour les revenus, mais je n'étais pas certain.

@morg : difficile de faire un investissement sans mise de départ, donc prise de risque...

Alster · Message par **Alster** » 31 août 2008 22:34

@morg : vérifie tes messages privés

morg · Message par **morg** » 01 sept. 2008 09:16

Polon a écrit :@ze_shark : c'est ce qu'il me semblait pour les revenus, mais je n'étais pas certain.

@morg : difficile de faire un investissement sans mise de départ, donc prise de risque...

Ben pas forcément: un de mes collègues de bureau, qui a un revenu correct (dans les 100K CHF annuels) avec 3 enfants et une femme qui ne travaille pas est en train de conclure 2 achats d'appartement en France, ce qui portera son total à 10 appartements possédés et loués!
Il n'a jamais avancé le moindre centime pour ces appartements, intégralement financés par des prêts sur une durée de 15 à 20 ans.
D'après ses calculs chaque appartement lui coute dans les 1000 CHF annuels de frais divers, le reste étant financé par les loyers.

Bref en se limitant à des biens à faible cout d'achat (celui que je vise serait achetable pour 55.000€, louable 380€ par mois, pour un studio de 25m carrés à deux pas de la gare d'Annemasse, soit 2200€ le mètre carrés pour un prix moyen sur Annemasse de 2600€) le risque de perte est limité si on vise une location et non une plus value sur vente rapide.

@Alster: je te contacte

leo_26782 · Message par **leo_26782** » 06 sept. 2008 21:38

Je comprends que certaines banques aient des problèmes: pas de mises de fonds, tu risques rien de ta poche, tu n'as que l'upside... Vive le controle du risque!

Message par **ze_shark** » 07 sept. 2008 05:56

morg a écrit : Ben pas forcément: un de mes collègues de bureau, qui a un revenu correct (dans les 100K CHF annuels) avec 3 enfants et une femme qui ne travaille pas est en train de conclure 2 achats d'appartement en France, ce qui portera son total à 10 appartements possédés et loués!
Il n'a jamais avancé le moindre centime pour ces appartements, intégralement financés par des prêts sur une durée de 15 à 20 ans.
D'après ses calculs chaque appartement lui coute dans les 1000 CHF annuels de frais divers, le reste étant financé par les loyers.

Bref en se limitant à des biens à faible cout d'achat (celui que je vise serait achetable pour 55.000€, louable 380€ par mois, pour un studio de 25m carrés à deux pas de la gare d'Annemasse, soit 2200€ le mètre carrés pour un prix moyen sur Annemasse de 2600€) le risque de perte est limité si on vise une location et non une plus value sur vente rapide.

Mais dans ce cas c'est quoi l'intérêt, avoir du capital qui roupille en attendant une plus value sur la valeur de l'objet à long terme ?
Je me suis toujours demandé comment les propriétaires sortent des loyers décents une fois les frais de gérance et l'ammortissement des babioles comme l'électro-ménager et le sanitaire ont été payées.

katrinav · Message par **katrinav** » 15 juil. 2009 19:48

bonjour! ce qui avait été très utile post! merci!

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