achat immo LACT 103 amiante

ravioliv
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achat immo LACT 103 amiante

Message par ravioliv » 21 juin 2017 10:27

Hello
Je suis sur le point de signer mon premier achat immo et dans les docs fournis par le notaire il y a 2 articles qui m’interpellent et ou je voudrais être sur de ne rien louper

- Vente dans l’état avec absence de recours
Est-ce quelque chose d’usuel ou bien est ce que ca peut être une clause spécifique intégrée par le vendeur afin de se prémunir d’éventuels recours dont il aurait connaissance ?

- Diagnostic amiante LATC art 103
Ceci spécifie qu en cas d’agrandissements ou de rénovation il faut faire un diag amiante et mettre en conformité si besoin.
Je comprends le fond, mais la maison étant de 1978 et nécessitant du raffraichissement il y aura rénovation….
1- Qu’est ce qu’ils entendent par renovation imposant un diag amiante ?
2- Pourquoi n’y aurait il pas lors du transfert de propriété l’obligation d’un diag amiante permettant à l’acheteur de savoir ou il met les pieds et donc ajuster le prix en conséquence ( ce qui me ramène au premier point : worse case decouverte d’amiante = gros frais, bien non habitable pendant X temps et aucun recours…… )

Merci d avance…

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Tom63
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Re: achat immo LACT 103 amiante

Message par Tom63 » 21 juin 2017 12:42

Je peux te répondre pour ce qui se passe en France.

Ton premier point est classique.
Tu achètes de l'ancien, ton vendeur est un particulier, il n'a donc pas de garantie à te fournir.
Ses connaissances "techniques" sont aussi limitées que les tiennes, tu as visité le bien, tu le prends donc en l'état.
Bien entendu, s'il s'avérait qu'il se rende coupable de dissimulation volontaire d'un vice caché affectant le bien tu resterais en droit de te retourner contre lui.

Pour ton second point le diagnostic amiante est obligatoire depuis 1997 en France en cas de vente afin d'informer l'acquéreur de la situation du bien vis à vis de ce matériaux.
D'après ce que tu me dis, ça me semble différent en Suisse, et il conviendrait donc de changer la Loi pour qu'il y ait obligation ce qui n'est pas du ressort de ton vendeur.
Cependant, quesqu'y t'empêche de faire réaliser ce diagnostic, au pire à tes frais, avant la signature de ta vente?
Il n'y a aucune raison qu'un vendeur de bonne fois ne s'y oppose et si le bien te plais vraiment tu ne prends un risque financier limité (un tel diag coûte environ 200€ en France).
Tu seras ainsi rassuré ou, au minimum, conscient des travaux à engager.

Enfin et au sujet de la définition de la rénovation, soit le texte est lui même plus précis dans ses alinéas suivants, soit il faudrait se pencher sur une interprétation jurisprudentiel pour savoir de façon plus claire.
Pour moi, mais encore une fois je raisonne en droit français, si c'est juste un coup de peinture, un rafraîchissement, ce n'est pas de la rénovation.
Si tu touches le gros œuvre et redistribue les pièces de la maison, c'est de la rénovation.

Quoi qu'il en soit, dans le doute, et ça rejoint mon point précédent, je trancherais la question en faisant réaliser le diag.

J'espère t'être utile.
Thomas

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Re: achat immo LACT 103 amiante

Message par ze_shark » 21 juin 2017 13:01

Selon mon expérience, la garantie du CO de 2/5 ans pour achats immobiliers est applicable au neuf comme à l'ancien.
Par contre, je ne sais pas si on peut légalement s'en défaire par voie contractuelle.
L'immobilier est de toute manière une loterie. Avoir un droit est une chose, le faire valoir et obtenir gain de cause une autre. La seule solution à mon avis est de budgéter de possibles mauvaises surprises.

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Re: achat immo LACT 103 amiante

Message par ravioliv » 21 juin 2017 14:27

Merci apres renseignments auprès de connaissances il s'agirait de clauses assez usuelles
Je suis juste surpris par le diag amiante qui en effet en France fait partie des choses obligatoires a la vente tout comme le certif de performance energetique..

L'idée etant de ne pas se retrouver avec un chantier de désamiantage et une maison inhabitable mais bon je pense que vu le parc immobilier concerné et quand on parle d'habitation particulières et non d'immeubles, ce genre de situations extremes est improbable :)

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Re: achat immo LACT 103 amiante

Message par vince_1972 » 22 juin 2017 12:24

Il faut savoir que tous les bâtiments avant 1990 ont de l'amiante (colle de carrelage, joint, Eternit,...). Tant que tu ne touches à rien, tu ne risques rien. Par contre, dès que tu travailles cette matière (démolition, ponçage, perforation,...) tu va libérer des fibres dangereuses pour la santé.
Ce diagnostique protège la santé des ouvriers en les obligeant, si il y a de l'amiante, de se protéger selon les normes en vigueur (combinaison, masque,...).

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Re: achat immo LACT 103 amiante

Message par rbk » 22 juin 2017 13:20

Tom63 a écrit :
21 juin 2017 12:42
Quoi qu'il en soit, dans le doute, et ça rejoint mon point précédent, je trancherais la question en faisant réaliser le diag.
Je pense que c'est une solution sage pour une dépense dérisoire

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Re: achat immo LACT 103 amiante

Message par vravolta » 27 juin 2017 05:21

rbk a écrit :
22 juin 2017 13:20
Tom63 a écrit :
21 juin 2017 12:42
Quoi qu'il en soit, dans le doute, et ça rejoint mon point précédent, je trancherais la question en faisant réaliser le diag.
Je pense que c'est une solution sage pour une dépense dérisoire
Pour avoir eu un diag amiante sur mon ancien chalet, il faut savoir que ca laisse des traces car ils doivent typiquement accéder à des endroits inaccessibles sans percer. En suite, le problème c'est que la moindre trace contamine la maison en entier du point de vue du diag. Dans mon ancien chalet, au final, il y avait juste une petite surface dont la colle derrière le carrelage contenait de l'amiante. Donc sans doute un seul sac de colle. Mais ca a nécessité d'emballer la maison en entier et de faire poncer la dalle entière par des cosmonautes qui au final n'en ont trouvé que dans cette petite zone.

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Re: achat immo LACT 103 amiante

Message par Hanse » 27 juin 2017 09:00

L’article 103a LATC prévoit ce qui suit : « En cas de travaux de démolition ou de transformation soumis à autorisation et portant sur des immeubles construits avant 1991, le requérant joint à sa demande un diagnostic de présence d'amiante pour l'ensemble du bâtiment, accompagné, si cette substance est présente et en fonction de sa quantité, de la localisation et de sa forme, d'un programme d'assainissement. La municipalité veille à ce que le diagnostic et l'assainissement soient effectués conformément aux normes édictées en la matière par le département en charge des bâtiments de l'Etat. »

Donc, si l'on entend faire des travaux pour lesquels il faut une autorisation (même sans enquête publique), il n'y a pas moyen de couper au diagnostic amiante.

Toute la question est de savoir où est la limite entre des travaux nécessitant une autorisation et des travaux pouvant s'en passer. De ce que j'ai lu, les travaux d’entretien de constructions existantes et des petites transformations intérieures, visant à maintenir l’ouvrage dans son état en réparant les atteintes dues au temps ou à l’usage ou tendant à substituer à des installation intérieures vétustes des éléments neufs servant au même usage, soit simplement à moderniser une construction sans en modifier la nature ou l’affectation (par exemple, pose d’un nouveau revêtement de sol ou mise en place de nouvelles installations électriques usuelles), ne nécessitent pas d’autorisation. Si l'on touche les murs (par exemple si l'on veut abattre une cloison pour agrandir une pièce) ou si l'on veut refaire l'isolation extérieure par exemple, il faut une autorisation. En cas de doute, je pense qu'il est sage de demander l'avis de la commune avant; en effet, si on commence des travaux et que la commune estime qu'ils auraient dus être autorisés, elle peut les faire stopper, avec la cohorte d'ennuis qui vont alors s'abattre sur le propriétaire.

Ceci dit, même si le diagnostic amiante a un certain coût et peut entraîner des mesures destructrices (carottage par exemple), c'est toujours intéressant de savoir ce qu'il en est, ne serait-ce que pour prendre les mesures nécessaires même en cas de travaux non soumis à autorisation (par exemple, si l'on refait le sol en enlevant un revêtement ou des joints contenant de l'amiante); il en va de la santé des ouvriers mais également de la sienne propre.

Mais si le diagnostic amiante ne comprend pas en soi de risque financier non mesurable (entre quelques centaines et quelques milliers de francs a priori), il en va tout autrement des mesures d'assainissement. La nature et le coût de celles-ci sont difficiles à prévoir. Je sais que des gens qui ont acheté pour rénover / transformer des maisons touchées par l'amiante ont eu de mauvaises surprises, le surcoût dû à l'assainissement n'ayant pas été budgété. J'ai lu à plusieurs reprises que les surcoûts dus à un assainissement de l'amiante pouvaient aller jusqu'à 20 ou 30%; ces chiffres sont à prendre avec des pincettes tant un cas peut différer d'un autre. Si on en a la possibilité, je pense qu'il est bon de demander un diagnostic amiante avant d'acheter, pour mieux savoir où l'on va.

Ce que je n'ai pour ma part toujours pas compris c'est si, une fois le diagnostic posé, les mesures d'assainissement devaient être globales, sur tous les éléments amiantés mis en évidence, ou si elles peuvent être circonscrites aux éléments touchés par les travaux envisagés. Dans la première hypothèse, la conséquence peut être énorme.

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