Propriétaire: vendre ou louer?

[morg]

Bonjour,

Nous sommes proprios d'un appart sur Vaud, et allons sans doute devoir déménager dans un autre canton courant 2014.
Deux solutions:
- vendre notre appartement actuel,
- le mettre en location.

Je n'ai pas réussi à trouver de page internet présentant de façon synthétique les conséquences, notamment fiscales, de chaque scénario.
Est-ce que l'un de vous pourrait éclairer ma lanterne?

Merci!

[Avgas]

À première vue, c'est ton canton de résidence ou tes revenus seront imposables. Comme tu pars vers un canton à la fiscalité plus légère cela penche vers la location que tu devrais comparer avec la vente et les éventuelles conséquences quant aux plus-vlaues. Si pour quelque raison que ce soit tu dois vendre, calcules la plus-value en étant résidant sur Vaud avec celle a payer sur ton futur canton de résidence.

D'autre part regardes bien si tu n'as pas intérêt à déménager avant la fin de l'année car parfois les implications fiscales sont conséquentes.

[Nagata-San]

L'impôt sur le gain immobilier se calcule ici: (excel)
http://www.vd.ch/themes/etat-droit-fina ... mobiliers/

Vu le marché, c'est un vrai risque potentiel de vendre, si tes capacités financières permettent de le soutenir, ou mieux: l'objet se loue en "autoporteur" tu n'as pas grand soucis, tant que le loyer rentre = sélection drastique du locataire.

Vu sas position, tu le loueras facilement car c'est attactif. Ce que je ne maîtrise pas, c'est les charges qu'il t'apporte. Prends en compte tout ce qu'il te coûte de l'habiter actuellement, et soustrais les charges imputables au locataire.

[morg]

Merci pour les réponses!

Pas compris ta remarque sur le "risque de vendre"? Est-ce que tu parles du fait que le vendre aujourd'hui nous fait éventuellement rater une plus value si on l'avait conservé?
Payer un impôt sur la plus value ne me fait ni chaud ni froid: nous avons acheté l'appartement il y a moins d'un an, je doute donc fortement que si plus value il y a elle soit importante...

En terme de location: le loyer hors charge serait à peu près équivalent aux mensualités (capital + intérêts) que l'appartement nous coute aujourd'hui. A voir comment on répartit ensuite les charges (assez élevées) entre locataires et nous...
Ce que j'ai du mal à saisir c'est l'impact fiscal de le louer. A première vue l'opération est la suivante:
- on ajoute la totalité des revenus locatifs à nos revenus imposables (loyer + charges?),
- on ne prends plus en compte la valeur locative.

Je vais tenter de simuler la location du bien sous vaudtax, juste pour une idée de l'impact. Comme le canton dans lequel on va probablement aller a une fiscalité plus basse ce sera dans tous les cas moins pénalisant que cette simulation.

[ze_shark]

À première vue, c'est ton canton de résidence ou tes revenus seront imposables. Comme tu pars vers un canton à la fiscalité plus légère cela penche vers la location que tu devrais comparer avec la vente et les éventuelles conséquences quant aux plus-vlaues. Si pour quelque raison que ce soit tu dois vendre, calcules la plus-value en étant résidant sur Vaud avec celle a payer sur ton futur canton de résidence.

Ce n'est pas tout-à-fait exact.

Si tu possèdes un bien immobilier dans un autre canton (B) que ton canton de résidence (A), une répartition intercantonale sera établie.
La clé de répartition est basée sur tes avoir bruts dans A & B (pas nets de dettes, hypothéquaires ou autres). Cette clé de répartition est ensuite utilisée pour déterminer sur quelle portion du revenu et de la fortune dans/de B tu dois payer des impôts à B.
Les taux d'imposition sur le revenu et la fortune sont basés sur la totalité de tes revenus et de ton patrimoine. Pour celà, tu dois transmettre à B ta déclaration d'impôt, remise normalement à A.
Le fait de jouir ou louer la résidence en question ne change qu'une seule chose à ma connaissance: le calcul du revenu dans B.

Donc en gros, que tu utilises ton bien immobilier dans B comme résidence secondaire ou comme investissement locatif, tu paieras des impôts à B sur le revenu et la fortune, basé sur les taux de B applicables à la totalité de tes revenus et biens, mais appliqués à la portion de ton patrimoine situé sur B.

Si A & B ont grosso modo les mêmes taux d'imposition, ça ne change que dalle, c'est juste de la paperasse, faite pour toi d'ailleurs (les cantons s'arrangent plus ou moins entre eux et tombent sur quasiment les mêmes calculs).
Si les taux d'impositions sur le revenu ou la fortune sont différents, tout dépend de ta situation.
A moins de posséder sur B un bien 1) de valeur très significative 2) bien plus significative que ton patrimoine dans A, les sommes d'impôts en question seront secondaires, mais pas négligeables.

Maintenant, sur le fond:
- le droit locatif est disproportinonnellement favorable aux locataires - louer votre bien ne vous offre aucune garantie de pouvoir retourner y vivre quand vous le souhaitez
- être locataire est un mauvais choix économique en Suisse. Les taux sont bas, il y a encore toutes les raisons d'acheter, hors conditions de marché aberrantes (ex La Côte)
- avez-vous le patrimoine ou les revenus pour acheter un bien dans votre nouveau canton sans vendre dans l'ancien ?
- quels sont vos scénarios probables de résidence sur le court ou le moyen terme ?

L'immobilier reste un très bon investissement pour équilibrer un patrimoine.
A votre place, je ne vendrais votre appartement que si votre situation financière ne vous permet pas de le garder. La question fiscale est anecdotique dans l'équation d'ensemble.

[morg]

Merci pour la réponse des plus compléte!

Dans les faits, si nous optons pour le changement de canton (Vaud > Zug ou Schwytz):
- le taux d'imposition du nouveau canton sera bien plus faible que celui dans lequel nous possédons notre appartement,
- nous pourrions acheter un deuxième bien dans le nouveau canton sans vendre le premier, mais cela nous demanderait d'utiliser la quasi totalité de nos économies liquides, c'est un scénario que nous voulons éviter... et en termes de revenus même si disposer des deux biens en parrallèle serait envisageable cela serait très inconfortable sans louer le premier.
- en termes de scénarios de résidence dans le nouveau canton, c'est le flou le plus total pour le moment. Un scénario de séjour moyen/long terme est probable (au moins 4 ou 5 ans), mais l'option d'une expatriation (temporaire, 2/3 ans) à court/moyen terme est aussi sur la table...

Vu les incertitudes je pense que, au moins dans un premier temps, nous louerons dans le nouveau canton.
Pour l'appartement actuel je pense que, dès que le mouvement sera confirmé, nous commencerons par le mettre en vente à un prix qui nous permettrait d'obtenir une opération neutre (frais de notaire, droits de mutations etc.). Si la vente est difficile à ce tarif nous envisagerons alors la mise en location.

[juliencor]

- nous pourrions acheter un deuxième bien dans le nouveau canton sans vendre le premier, mais cela nous demanderait d'utiliser la quasi totalité de nos économies liquides, c'est un scénario que nous voulons éviter... et en termes de revenus même si disposer des deux biens en parrallèle serait envisageable cela serait très inconfortable sans louer le premier.

Une remarque supplémentaire, les banques sont devenues un peu plus frileuses sur les prêts hypothécaires. Donc si un besoin de financement est nécessaire, pense à sonder quelques établissements avant tout.

[ze_shark]

Vu les incertitudes je pense que, au moins dans un premier temps, nous louerons dans le nouveau canton.
Pour l'appartement actuel je pense que, dès que le mouvement sera confirmé, nous commencerons par le mettre en vente à un prix qui nous permettrait d'obtenir une opération neutre (frais de notaire, droits de mutations etc.). Si la vente est difficile à ce tarif nous envisagerons alors la mise en location.

Solder votre hypothèque avant terme ne sera probablement pas gratuit non plus ... A vérifier dans le calcul du break even.

[morg]

Vu les incertitudes je pense que, au moins dans un premier temps, nous louerons dans le nouveau canton.
Pour l'appartement actuel je pense que, dès que le mouvement sera confirmé, nous commencerons par le mettre en vente à un prix qui nous permettrait d'obtenir une opération neutre (frais de notaire, droits de mutations etc.). Si la vente est difficile à ce tarif nous envisagerons alors la mise en location.

Solder votre hypothèque avant terme ne sera probablement pas gratuit non plus ... A vérifier dans le calcul du break even.

Ah oui, je ne me souviens plus si des frais sont prévus en cas de remboursement anticipé de l'hypothèque?!

Bon, la bonne nouvelle c'est que nous avons un bien immo en France voisine en vente depuis un an et qu'il devrait être vendu d'ici la fin de l'année > la vente n'est déjà pas évidente à gérer depuis Vaud, mais alors depuis Zug j'imagine le casse tête des A/R!

D'ailleurs si ça intéresse du monde (j'ai eu un peu de mal à trouver l'info) lorsque l'on vends un bien immo qui a été financé par un 2ème pilier:
- le remboursement du 2ème pilier est prioritaire sur tout le reste (y.c. le prêt immo) et obligatoire (en théorie c'est même obligatoire à partir du moment où l'on n'est plus l'occupant des lieux > en cas de mise en location par exemple),
- pour procéder au remboursement: envoyer un courrier à la caisse de pension actuelle (pas celle qui avait libéré le 2ème pilier à l'époque) indiquant la vente et précisant que l'on s'engage à ne pas utiliser ce 2nd pilier pour un autre achat immo dans les 2 ans + joindre au courrier une copie de l'acte de vente (il y a d'autres papiers si le bien immo est en Suisse, mais ce n'est pas notre cas) + joindre si possible une copie du document de l'époque évoquant la libération des fonds,
- la caisse de pension envoie alors un buletin de versement pour procéder au remboursement,
- une fois le remboursement réalisé la caisse de pension envoie un courrier tenant lieu de preuve à l'intention de l'office des impôts,
- en adressant ce courrier l'office des impôts rembourse alors le montant payé à l'époque de l'utilisation des fonds (sans intérêts )